Woningverhuur

Nu het einde van de crisis in de onroerend-goed-markt nog niet in zicht lijkt, en de gevolgen hiervan in sommige gevallen zeer schrijnende vormen aan beginnen te nemen, is er behoefte aan creativiteit. Door diverse belangenorganisaties, maar ook door de overheid, wordt naarstig op zoek gegaan naar oplossingen, die er voor zouden moeten zorgen dat particulieren een woning kunnen aankopen, zonder het risico te lopen dat zij niet van hun huidige woning af komen en door de dubbele lasten in financiële problemen komen.

Een oplossing zou kunnen worden gevonden in de verhuur van de nog niet verkochte woning.

Op eerste gezicht lijkt dit een perfecte oplossing: er zijn wellicht in deze crisistijd voldoende mensen die niet de stap van een huurwoning naar een koopwoning kunnen of willen nemen, en woningbouwverenigingen kennen nu eenmaal een lange wachttijd voordat mensen in aanmerking komen voor een huurwoning.

Echter, als we de juridische aspecten van een gewone huurovereenkomst nader bekijken, blijken hier wel wat haken en ogen aan te zitten.

Om toch huiseigenaren tegemoet te komen in de huidige woningmarkt en deze woningmarkt meer in beweging te krijgen is door Minister Van der Laan  van Wonen, Wijken en Integratie een ruimere toepassing van de zogenaamde tijdelijke verhuur krachtens de Leegstandswet met medewerking van banken en gemeenten verzorgd. Deze Leegstandswet, die oorspronkelijk was bedoeld om te voorkomen dat een woning die (langdurig) leegstaat wordt gekraakt, kan nu ook bij het niet verkocht krijgen van de woning worden ingezet.

De verhuur op grond van de Leegstandwet wijkt behoorlijk af van een "normale huurovereenkomst".

Zou u een tijdelijke verhuur van de thans onverkochte woning op grond van de Leegstandswet te overwegen dient u wel een aantal aspecten in de gaten te houden:

• de voorwaarden, waaronder een vergunning van de gemeente, wordt verkregen, kunnen per gemeente verschillen. U dient u zelf voorafgaande aan een dergelijke beslissing goed te laten informeren over de mogelijkheden en onmogelijkheden in deze;
• op fiscaal gebied verliest u - indien u overgaat tot verhuur - de faciliteiten van de zogenaamde "verhuisregeling", zodat de huuropbrengst tenminste het verlies van de aftrek van              hypotheekrente (en de bijtelling van het verschil tussen de waarde van de woning en de         hoofdsom van de hypothecaire lening) dient te compenseren.

Let daar tevens op dat indien de huur zou eindigen en de woning is nog niet verkocht er niet nogmaals een beroep kan worden gedaan op de toepassing van de verhuisregeling.
De Tweede Kamer heeft overigens wel een motie aangenomen om terugkeer naar de verhuisregeling mogelijk te maken, maar dat heeft tot op dit moment nog niet tot een wetswijziging geleid.

Laat u zich daarom voorafgaande aan een dergelijke beslissing goed adviseren door een van onze deskundige medewerkers.

Haken en ogen

• Vaak is de nog niet verkochte woning belast met een recht van hypotheek, omdat de bank die        de financiering van de woning heeft verstrekt de zekerheid wenst dat het geleende bedrag     terugkomt.
   
  In bijna alle hypotheekakten staat een standaardbepaling, waardoor het verboden is om zonder schriftelijke toestemming van de bank het huis te verhuren of te verpachten. Vaak is een bank    bijzonder terughoudend met het verlenen van een eventueel gevraagde toestemming, met name       als de hoogte van het geleende bedrag de executiewaarde van de woning benadert of deze       zelfs overstijgt;
• Daarnaast dient een eigenaar van een woning zich te beseffen dat de rechten van             verhuurder en huurder bindend zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, waarbij de gronden     voor de opzegging van de huur door de verhuurder zeer beperkt zijn, zeker als het huurcontract     zich uitstrekt over een lagere tijd of indien dit na verstrijken van de eerste huurtermijn          stilzwijgend wordt geacht te zijn verlengd.

Afwijkingen 

• bij tijdelijke (ver)huur op grond van de Leegstandwet zijn de huurbeschermingsbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing;
• de huurovereenkomst dient voor ten minste zes maanden te worden aangegaan en er geldt een opzegtermijn van minimaal één maand voor de huurder en minimaal drie maanden voor de verhuurder.
• De huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning (van de gemeente) is verlopen.
  In de huurovereenkomst moet duidelijk staan dat het gaat om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet, voor welke termijn de vergunning is verleend en welke maximale huurprijs in de vergunning is vermeld.
• De huurprijs kan niet hoger zijn dan de prijs die in de vergunning van B & W is vermeld. De        maximale huurprijs wordt vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingstelsel (het zogenaamde puntensysteem).

Verhuisregeling
Indien u uw oude woning te koop hebt staan en al in uw nieuwe woning woont, of indien u nog in uw oude woning woont omdat uw nieuwe woning in aanbouw is, is de zogenaamde verhuisregeling van toepassing. U hebt dan tijdelijk twee eigen woningen. Dit is dus een uitzondering op de hoofdregel dat u voor de inkomstenbelasting maar één eigen woning kunt hebben.

Er zijn twee situaties hierin te bedenken:

• de situatie dat u al in de nieuwe woning woont en de oude woning nog te koop staat. Volgens      de hoofdregel is uw oude woning dan niet meer uw hoofdverblijf, omdat u niet meer in de        woning woont. Deze zou dan eigenlijk in box 3 moeten vallen. De Belastingdienst beschouwt         uw oude woning echter nog gedurende het jaar dat u de woning verlaat en de daaropvolgende        2 jaar als eigen woning zolang u deze woning leeg te koop hebt staan.
  
  De termijn begint te lopen vanaf het moment dat u de oude woning verlaat. Gedurende die      periode mag u de hypotheekrente van de oude woning blijven aftrekken. Omdat u feitelijk niet       meer in die woning woont, hoeft u voor die woning geen eigenwoningforfait meer aan te geven.
• de situatie dat u nog in uw oude woning woont en nog niet in de nieuwe woning, die u al wel        heeft gekocht. Dit kan het geval zijn indien deze woning nog in aanbouw is of vanwege een grondige verbouwing nog niet kan worden betrokken.
  
  Ook hier kunt u volgens de hoofdregel eigenlijk maar één eigen woning hebben, namelijk de       woning waarin u nog woont. De nieuwe -nog te betrekken- woning zou dan in box 3 vallen.
  Als u echter van plan bent deze woning gedurende het jaar van aankoop of in de        daaropvolgende 2 jaar als eigen woning te betrekken beschouwt de Belastingdienst deze        woning gedurende die periode als eigen woning.