Indien u de afgelopen jaren een woning heeft gekocht of verkocht is u vast in de koopovereenkomst de volgende passage opgevallen: ‘Partijen geven de notaris hiermee wel/niet de opdracht om deze overeenkomst zo spoedig mogelijk in de Openbare Registers te laten schrijven.’ In het verleden was het slechts mogelijk om de leveringsakte (ook wel transportakte genoemd: de akte die ervoor zorgt dat de eigendom van een registergoed van de verkoper naar de koper overgaat) in te schrijven. Het verschil tussen de leveringsakte en de (voorlopige) koopakte zit met name in het feit dat de koopovereenkomst de verplichtingen vastlegt tussen verkoper en koper, waardoor beide partijen aan de afspraak zijn gebonden (de koopakte is dus minder voorlopig dan op het eerste gezicht lijkt).
De wet biedt echter sinds 1 september 2003 ook de mogelijkheid om ook een koopovereenkomst in te schrijven in de openbare registers. Deze koopakte moet-wil deze ingeschreven kunnen worden – wel voorzien zijn van door de notaris ondertekende en gedateerde verklaring. Deze mogelijkheid is als hoofdregel opengesteld voor iedere koop van een registergoed. Indien er sprake is van een aankoop door een particulier (geen onroerend-goed-handelaar !) mag dit recht niet worden uitgesloten!
Een dergelijke inschrijving in de registers wordt in juridische termen ‘Vormerkung’ genoemd. Inschrijving tijdens de voor de koper geldende bedenktijd van drie dagen is echter alleen mogelijk indien de desbetreffende koopovereenkomst door een notaris is opgesteld en mede-ondertekend.
Waarom zou je een dergelijke inschrijving overwegen?
Heel simpel: de inschrijving beschermt het belang van de koper bij de werkelijke nakoming door de verkoper van diens leveringsverplichting. Later ontstane aanspraken van anderen op een registergoed (bijvoorbeeld een verkoop aan een andere koper) hebben dan geen effect, omdat de (eerste) koop kenbaar was bij raadpleging van de registers.
Ook het leggen van beslag door een crediteur van de verkoper of – in het ergste geval – faillissement van een verkoper heeft niet tot gevolg dat de voorgenomen aankoop geen doorgang kan vinden. Uiteraard is ook deze bescherming niet onbeperkt: zo is de tijdsduur van de hier bedoelde bescherming van de koper is beperkt tot 6 maanden. Indien een registergoed niet binnen die termijn is geleverd verliest de inschrijving van de koopakte haar beschermende werking met terugwerkende kracht. Bovendien wordt in dat geval de koop geacht niet kenbaar te zijn door raadpleging van de Openbare Registers, zodat door de koper niet gesteld kan worden dat de koop bekend had geweest als door derden in de Openbare Registers onderzoek was gedaan.
Een hernieuwde inschrijving van de koopovereenkomst, of inschrijving van een nieuwe koopovereenkomst tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde onroerende zaak is dan gedurende (de volgende) 6 maanden niet meer mogelijk. Zeker als er tussen het tekenen van de koopakte en de datum van passeren van de leveringsakte meer dan 6 maanden zijn gelegen is het raadzaam om goed in te schatten waar u verstandig aan doet.
